| Počet nahlášených stížností: | 1 |
| Z toho za letošní rok: | 0 |
| Stále v řešení: | 0 |
Dobrý den,
obracím se na Vás z důvodu, že ve smluvním vztahu, kde jsem slabším
partnerem došlo vůči nám uplatnění inflačního navýšení. Předmětem
smlouvy je závazek smluvních stran uzavřít v budoucnu kupní smlouvu na
vystavěnou nemovitost a pozemek. Dle této smlouvy jsme prováděli se
ženou veškeré finanční plnění, tak jak nám bylo stanoveno dle
rozestavěnosti řadového domu. Na konci července 2021 (smluvní vztah od
prosince 2020) jsme tak na základě 90% rozestavěnosti uhradili 90 %
kupní ceny domu a zbývaly nám zaplatit splátky 10 % za dům a hodnota
pozemku cca dohromady 1 312 tis. Kč, tyto splátky byly stanoveny po
kolaudaci. Dne 9.11. jsme provedli poslední úhradu, 16.11. nám
nemovitost byla předána do užívání, 18.11. jsme byli na základě splnění smluvních podmínek vyzváni k podpisu kupní smlouvy. 23.11. jsem potvrzoval emailem podpis kupní smlouvy.
Bohužel z důvodu nemoci se nám nepodařilo ihned podepsat, 1.12. nám
byla odeslána informace o inflačním navýšení na základě následujícího
ustanovení ze smlouvy: "Uvedená kupní cena může být zvýšena pouze
v případě oboustranně odsouhlasené změny splátkového kalendáře, nebo dle
této smlouvy v případě, že roční inflace v České republice vyhlašovaná
ČSÚ překročí v meziobdobí od podpisu této smlouvy do doby podpisu Kupní
smlouvy výši 5% (dále jen „Procento Inflace“). V tomto případě se
Budoucí kupující zavazuje zaplatit Budoucímu prodávajícímu novou Kupní
cenu upravenou o výše uvedené Procento Inflace."
Dle všech dostupných definic a zdrojů není developer společnost BEMETT
a.s. toto inflační navýšení oprávněn uplatnit . Buď z důvodu neurčitosti
daného odstavce ve smlouvě, kde není definován index spotřebitelských cen, nebo i z důvodu, že ČSÚ mi v odpovědi na zjištění "Co je roční inflace, kterou vyhlašuje" odpověděl 3,2 % z roku 2020, pro rok 2021 bude vyhlášena v lednu 2022, ale i tak by měla by být pod 5 %. V podání společnosti BEMETT se jedná o navýšení kupní ceny a požadavek na nás, ať zaplatíme od 250 tis. až 420 tis. Kč, to je ještě předmětem aktuálního vyjednávaní, jinak nepodepíší kupní smlouvu.
Proběhlo i osobní jednání s právním zástupcem BEMETT a.s., kde jsem i za přítomnosti svého právního zástupce nabídl BEMETTu 84 tis. Kč, jako uplatnění meziročního indexu spotřebitelských cen na splátky, které byly zaplaceny až v listopadu 2021. Ze strany právního zástupce BEMETTu bylo řečeno, že má svolení nám nabídnout zafixování platby za inflační navýšení v hodnotě 250 tis. Kč, již k uhrazené kupní ceně. Dle aktuálních informací budou trvat spíše na částce okolo 250 tis. než na mé variantě nabídky, ještě nebyla zaslána oficiální odpověď.
Inflační navýšení kupní ceny za nemovitost od developera na základě sumy 12 meziměsíčních indexů
Dle mě řešením by mělo být podepsat kupní smlouvu bez zbytečných odkladů a návrat do stavu k 18.11., kdy už jsme byli vyzvání k podpisu kupní smlouvy, protože bylo uznáno, že všechny podmínky byly splněné, což developer BEMETT a.s. i uznal výzvou k podpisu kupní smlouvy. Ale jsme připraveni zaplatit inflační navýšení na základě meziročního indexu spotřebitelských cen ze splátek v listopadu 2021 tj. 6 % z 1 312 tis. Kč.
|
|
Tweet |
Vyjádření dTestu
Byla-li uzavřena smlouva o smlouvě budoucí ohledně koupení nemovité věci, vzniká zavázané straně povinnost uzavřít smlouvu bez zbytečného odkladu poté, co ji k tomu vyzve oprávněná strana v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí (§ 1786 občanského zákoníku).
Jestliže se zavázaná strana dostane do prodlení s uzavřením smlouvy (např. z důvodu nedohody na konečné ceně za nemovitost), vzniká oprávněné straně právo domáhat se určení obsahu smlouvy třetí osobou nebo soudem (§ 1787 občanského zákoníku). Určení obsahu smlouvy soudem nebo třetí osobou nahrazuje souhlas stran.
V případě, že by stěžovatel odmítl smlouvu s poukazem na změnu ceny uzavřít, je možné, že by druhá strana využila soudní moderaci a požadovala by, aby obsah smlouvy určil soud. Část obsahu smlouvy je i ujednání o ceně. Soud by při určování obsahu (a tedy i ceny) měl dle našeho názoru vyjít primárně z původního návrhu smlouvy. Níže uvedeme, proč zvýšení kupní ceny není z našeho pohledu problém, pokud jsou splněny podmínky pro toto zvýšení.
A. Určitost
Ujednání považujeme za dostatečně určité, a to i v kontextu judikatury Nejvyššího soudu ohledně určitosti různých smluvních doložek (např. výše smluvní pokuty atp.).
B. Přiměřenost
Na smlouvu mezi spotřebitelem a podnikatelem se bez ohledu na to, o jaký smluvní typ jde (tzn., že sem spadá i smlouva o smlouvě budoucí, uzavřel-li ji spotřebitel a podnikatel), uplatňuje zvláštní díl občanského zákoníku (§ 1810-1867 tohoto předpisu).
Třebaže v řešené stížnosti jde o velmi specifickou situaci, máme za to, že nejde o dodatečné stanovení ceny, ale o změnu původní, předjednané ceny (byť vnímáme, že kupní smlouva je teprve nově uzavírána - na základě smlouvy o smlouvě budoucí - a formálně tak nejde o změnu ceny v pravém slova smyslu; podle nás to však pro tuto situaci nehraje roli a zákon tady nevykládáme formalisticky, ale podle jeho smyslu).
Ačkoliv mechanismus zjištění ceny byl zřejmý již v době uzavření smlouvy, má spotřebitel obecně podle § 1814 písm. i) občanského zákoníku možnost závazek opustit, dojde-li k podstatnému zdražení. Možnost opustit závazek je v této specifické situaci potřeba vnímat jako "právo kupní smlouvu neuzavřít", byť tuto povinnost smlouva o smlouvě budoucí obsahuje. Podstatné je zpravidla takové zdražení, při kterém se změní cena o 10 až 20 % (Rozhodnutí Nejvyššího soudu z 31. 1. 1969, 5 Cz 12/68). K tomu v tomto případě dle obsahu stížnosti nedošlo.
Jinými slovy - povinnost uzavřít kupní smlouvu na základě smlouvy o smlouvě budoucí by tu v takové situaci existovala, přičemž soud by patrně inflaci do nově stanovené ceny zahrnul.
C. Splnění podmínek
Spotřebitel ve stížnosti zmiňuje, že podle jeho názoru nejsou podmínky pro uplatnění smluvního ujednání (o změně ceny) splněny. V takovém případě nemá společnost pochopitelně nárok cenu změnit. Splnění podmínek (inflační růst) je ale otázkou skutkovou, nikoliv právní.
Nepodaří-li se spor vyřešit smírně skrze tuto platformu, je možné se obrátit na ADR při České obchodní inspekci (www.adr.coi.cz). S ohledem na výši částky, o kterou se jedná, doporučujeme zvážit využití advokáta (www.dtest.cz/advokati).
Vyjádření dTestu
Společnost byla o podané stížnosti informována, bohužel však dosud neprojevila zájem se k případu vyjádřit. Vzhledem k tomu, že služba VašeStížnosti.cz funguje na principu oboustranné dobrovolnosti, jsme nuceni stížnost uzavřít.
V případě potřeby další právní konzultace se spotřebitel může obrátit na naši poradnu na telefonní lince 299 149 009. Dále může spotřebitel využít možnost mimosoudního řešení spotřebitelských sporů při České obchodní inspekci. Více informaci k uvedené službě lze nalézt na webové adrese www.adr.coi.cz.
| Celkem | 66551 stížností |
| Za měsíc | 320 stížností |
|
dTest, o.p.s. Černomořská 419/10 101 00 Praha 10 |
 
|
