| Počet nahlášených stížností: | 1 |
| Z toho za letošní rok: | 0 |
| Stále v řešení: | 0 |
Rozporuji vyúčtování zálohových plateb za rok 2023 v části Vyúčtování služeb - společných prostor
Smlouva o nájmu bytu je doplněna Evidenčním listem, ve kterém jsou taxativně stanoveny částky za:
Nájem
Služby: - otop
- teplá voda
- studená voda
- výtah
- společné prostory
- TV anténa
- el. energie společných prostor
Ani ve Smlouvě o nájmu bytu, ani v Evidenčním listu není uvedeno, co obsahuje položka "Společné prostory", tuto položku nezná ani ustavení § 2247 odst. 2. občanského zákoníku č.89/2021 Sb.
V zaslaném Vyúčtování zálohových plateb za rok 2023 jsou v části Společné prostory uvedeny položky:
- rozúčtování tepla 8 690.22,- (doloženo samostatným listem od dodavatelské firmy REUSS Energetika a.s. Uh. Hradiště, která dálkově odečet na jednotlivých radiátorech v bytě provádí)
- úklid 42 256,00,-
- žárovky 2 687.00,-
Nejsem si jist, jestli ve vyúčtování služeb pro nájemce má být skutečně odebrané a přepočítané teplo včetně rozúčtování tohoto tepla externí firmou, nebo jestli služba k rozúčtování tepla externí firmou nejde k tíži pronajímatele.
Protože ze zaslaného vyúčtování nebylo zřejmé, co přesně obsahuje částka za úklid, vyžádal jsem si po pronajímateli rozpis této částky. Obratem mi byl poslán soupis faktur, ze kterého vyplývá, že byly do služeb započítány částky:
- 42 000.- za úklidové práce
a dále částky za nákup:
- 3. 4. 2023 žárovky schodiště cena:1 118,-
- 11.5. 2023 tyč spod. Leifheit cena: 417.-
- 8.11. 2023 žárovky chodby cena:1 569,-
- 15.12.2023 tyč hor. Leifheit cena: 607.-
- 27.12.2023 klíče nová úklidová firma cena: 232.-
------------
3 943.-
Tuto částku v celkovém vyúčtování rozporuji s odůvodněním, že nákup žárovek a dalšího spotřebního zboží, patří do "fondu oprav", ten je zahrnut ve výši nájemného, tedy do vyúčtování služeb nepatří.
V e-mailové korespondenci pronajímatel uvádí, že uvedené položky jsou součástí poskytování služeb, tedy nehodlá vyúčtování upravit.
Z e-mailové korespondence s pronajímatelem navíc vyplývá, že nákup žárovek byl proveden "na sklad", to vyplývá i z datu nákupu žárovek (8.11.2023), dle mého názoru tedy nemůže být zařazen do vyúčtování služeb provedených v roce 2023.
Stížnost tedy sumarizuji:
1) Je správně zařazeno do vyúčtování služeb nájemci i rozúčtování tepla a dálkový odečet externí firmou, tedy nemá obsahovat pouze skutečný odběr tepla?
2) Spadá nákup uvedených položek do vyúčtování služeb za úklid a osvětlení v domě?
Děkuji pěkně
V případě nesprávně zařazených položek ve vyúčtování služeb za rok 2023 požaduji vytavení a zaslání nového opraveného vyúčtování za rok 2023 všem nájemníkům v domě.
|
|
Tweet |
Vyjádření dTestu
Vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech, nebylo-li v prohlášení určeno jinak, zejména se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění společné části, která slouží jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, a k rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad dle § 1180 občanského zákoníku.
Společné jsou alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně dle § 1160 odst. 1 občanského zákoníku. Nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím dále upravuje v § 5, co je myšleno společnými částmi domu.
Výše je však uvedena úprava vztahující se k vlastníkům jednotek či k bytovému spoluvlastnictví, nikoliv tedy k nájmu. Nařízení však jasně definuje, které části domu lze považovat za společné prostory (např. schodiště, výtahy, balkóny, půdy, prádelny, kočárkárny, kotelny atd.).
Dle § 2247 odst. 1 občanského zákoníku si strany ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se ustanovení odstavce 2, dle kterého pronajímatel zajistí po dobu nájmu nezbytné služby. Je primárně tedy na stranách, aby si v nájemní smlouvě sjednaly, resp. vyjmenovaly, které služby zajistí nájemci pronajímatel. Pokud tak neučiní, uplatní se vyvratitelná domněnka stanovená v odst. 2 téhož ustanovení, dle kterého se má za to, že nezbytnými službami jsou:
- dodávky vody,
- odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek,
- dodávky tepla,
- odvoz komunálního odpadu,
- osvětlení a úklid společných částí domu,
- zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání,
- provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu.
Domníváme se, že žárovky a uklízecí prostředky uvedené ve vyúčtování, lze podřadit pod osvětlení a úklid společných částí domu a pronajímatel může tyto položky nájemci vyúčtovat. Fond oprav však nelze zahrnout do služeb spojených s nájmem. Do fondu oprav, který především má sloužit k větším opravám (např. oprava fasády domu), přispívá tedy pronajímatel, protože nájemce by měl hradit jen ty služby, ze kterých má okamžitý užitek.
Dle § 6 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb. pokud je jiným právním předpisem stanovena povinnost instalace stanovených měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění a nákladů na společnou přípravu teplé vody pro dům z náměrů vodoměrů na teplou vodu, rozdělí se náklady na vytápění v zúčtovací jednotce za zúčtovací období na složku základní a spotřební. Základní složka je rozdělena mezi příjemce služeb (tj. nájemce) podle poměru velikosti započitatelné podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k celkové započitatelné podlahové ploše bytů a nebytových prostorů v zúčtovací jednotce. Spotřební složka je rozdělována mezi příjemce služeb úměrně výši náměrů stanovených měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění s použitím korekcí a výpočtových metod, zohledňujících i rozdílnou náročnost vytápěných místností na dodávku tepla danou jejich polohou.
Základní složka představuje náklady rozpočítané na plochu bytu či nebytového prostoru a pokrývá také fixní náklady na pohotovostní výkon otopné soustavy, prostupy tepla, tepelné ztráty anebo vytápění společných prostor domu. Spotřební složka pak pokrývá náklady na teplo, které se dostane do bytu, kde ho nájemník může prostřednictvím termostatických hlavic na radiátorech regulovat.
Podrobněji je rozúčtování nákladů na vytápění upraveno ve vyhlášce č. 269/2015 Sb., přičemž rozúčtování může být provedeno externí firmou. Společenství vlastníků jednotek či bytové družstvo však musí firmě, která provádí rozúčtování, předložit fakturu od dodavatele tepla, soupis uživatelů jednotek a údaj o velikosti podlahové plochy, která se započítává do nákladů na vytápění.
Nepodaří-li se spor vyřešit smírnou cestou, má spotřebitel možnost obrátit se na mimosoudní řešení sporů při České obchodní inspekci. Tato služba je bezplatná. Odkaz na podání návrhu na zahájení mimosoudního řešení sporů je možné vyhledat na webové adrese https://www.coi.cz/informace-o-adr/.
Dobrý den,
Dle nezávislého posudku a jeho konstatování, že žárovky a uklízecí prostředky uvedené ve vyúčtování, lze podřadit pod osvětlení a úklid společných částí domu a pronajímatel může tyto položky nájemci vyúčtovat, beru tuto záležitost za vyřízenou a vyúčtování služeb za konečné.
S pozdravem,
Ing. Antonín Zátopek
Jeka , spol. s.r.o.
Dovolím si Váš názor rozporovat.
Z platného občanského zákoníku v § § 2247 uvádíte výčet nezbytných služeb, které zajistí pronajímatel, ať už podle odst. 1) nebo 2). to nerozporuji a jsem ochoten platit za SLUŽBY, které mi byly poskytnuty, tedy v případě bodu "osvětlení a úklid společných částí domu" za provedený úklid a za to, že se v domě svítí. U osvětlení rovněž nerozporuji platbu za elektrickou energii společných prostor. Znovu uvádím, že do služeb, které bych měl hradit je zařazen nákup smetákových tyčí, výměna zámku u dveří od úklidové komory a nákup žárovek, které byly nakoupeny na sklad. Nerozporuji to, že za provedený úklid byla vyplacena částka 42 000,-.
Rovněž tak nerozporuji platbu za skutečně odebrané teplo v GJ za jednotkovou cenu, tedy SLUŽBU dodávky tepla. Rozporuji poplatek za dálkový odečet z bytových měřičů.
Dovolím si přiložit i právní názor, který jsem na stejnou věc obdržel od právní poradny Sdružení nájemníků ČR, který přímo cituje paragrafové znění § 2251 odst. 2 občanského zákoníku v tom, že pronajímatel nesmí po nájemci požadovat jiná plnění než nájemné a zálohy/náklady na služby spojené s užíváním bytu.
Zde je celá kopie doručeného textu:
"Vaše námitky jsou podlé našeho názoru oprávněné. Nákup žárovek, tyčí a zámku nespadá do položky/služby osvětlení a úklid společných částí domu. Jedná se o náklad vlastníka/pronajímatele, který mu vznikl v souvislosti s vlastnictvím a „správou“ domu. Totéž se týká i nákladů za „provedení rozúčtování“ tepla.
Podle ustanovení § 2251 odst. 2 občanského zákoníku pronajímatel nesmí po nájemci požadovat jiná plnění než nájemné a zálohy/náklady na služby spojené s užíváním bytu. Jedná se donucující ustanovení zákona, od kterého se nelze odchýlit ani dohodou.
Definice služeb je uvedena v ust. § 2247 občanského zákoníku a v zákoně o službách, tj. zákon č. 67/2013 Sb., oba předpisy lze nalézt na našich webových stránkách www.son.cz
Pronajímatel tak nesmí na nájemce přenášet své finanční závazky vyplývající z titulu vlastnictví bytu, tj. nelze po nájemci samostatně požadovat platbu do "fondu oprav", pojištění domu, daňové povinnosti, správu domu apod. Tyto náklady si pronajímatel musí zahrnout do nájemného, nejedná se o službu pro nájemce. Proto je požadavek pronajímatele podle našeho názoru neoprávněný.
Doporučuji Vám na tuto skutečnost pronajímatele, příp. správce písemně upozornit a požádat ho o nápravu.
S pozdravem
Mgr. XXXXXXXXXXXXXX
Sdružení nájemníků ČR
733 604 828"
Vyjádření dTestu
Děkujeme stranám za součinnost.
Domníváme se, že nákup žárovek do společných prostor spadá pod položku osvětlení, stejně jako nákup tyčí k úklidu spadá pod úklid společných částí domu. Nutné je uvést, že zmíněný § 3 zákona č. 67/2013 Sb. obsahuje pouze demonstrativní výčet (lze jej tedy rozšiřovat), přičemž výše uvedené lze dle našeho názoru přímo zařadit již do uvedeného výčtu. Stojíme tedy za naším výše uvedeným stanoviskem.
Souhlasíme však, že "pronajímatel nesmí na nájemce přenášet své finanční závazky vyplývající z titulu vlastnictví bytu, tj. nelze po nájemci samostatně požadovat platbu do "fondu oprav", pojištění domu, daňové povinnosti, správu domu apod.", což vyplývá přímo ze zákona. Nedomníváme se však, že by se v případě žárovek a potřeb pro úklid o tyto závazky jednalo.
Co se týká rozúčtování externí společností, domníváme se, že i to je možné - je však potřeba dohoda společenství.
Jiné orgány (např. soud) však mohou být jiného názoru.
Stížnost nyní přeřazujeme zpět na stěžovatele, aby mohl uvést, zda využije některého z alternativních řešení (např. kontaktování ČOI). V opačném případě budeme nuceni stížnost uzavřít bez dosažení dohody stran.
Vyjádření dTestu
Žádáme stěžovatele opětovně o uvedení, zda využije některého z alternativních řešení (např. kontaktování ČOI). V opačném případě budeme nuceni stížnost uzavřít bez dosažení dohody stran.
Vyjádření dTestu
Spotřebitel již nevyužil možnosti na vývoj případu reagovat. Stížnost vzhledem k výše uvedenému bude uzavřena bez dosažení dohody stran.
| Celkem | 66462 stížností |
| Za měsíc | 329 stížností |
|
dTest, o.p.s. Černomořská 419/10 101 00 Praha 10 |
 
|
